住宅ローンの変動金利を理解しよう

2015年6月28日

簡単に言うと…

  • 住宅ローンには大きく、変動金利固定金利の2つのタイプがあります。
  • 変動金利は、目先の金利が低めに設定されおり、上手く利用できれば固定金利よりも総返済額は少なくなります。
  • ただし、変動金利の場合、金利の上昇というリスクがありますので、その点を理解の上、どちらにするか選びましょう。

住宅ローン

住宅ローンには大きく分けると、変動金利固定金利という2つのタイプがあります。
変動金利の住宅ローンは、金利が6ヵ月ごとに更新され、固定金利の住宅ローンは、金利が一定です。

変動金利の住宅ローンのメリット

変動金利の住宅ローンのメリットは、なんと言っても目先の金利が低めに設定されていることです。
そのため、毎月の返済額が比較的少なくて済みます。
変動金利を上手く利用できれば、固定金利型よりも総返済額を減らすことができることでしょう。

変動金利の住宅ローンの最大のリスクは、金利の上昇

しかし、変動金利の住宅ローンはメリットばかりではありません。

そもそも金利とは、金融機関がお金を貸すにあたって設定する利息のことです。
金利が上がれば、利息が増えるので、総返済額は増えることになります。
変動金利の住宅ローンは、6ヵ月ごとに金利が見直されます。

そのため、借入当初は金利が低くても、その後、金利が上がってしまうケースもあります。
住宅ローンは、30年といった長期で借りるものなので、金利の上昇は家計の悪化に直結します。
特に、今は超低金利なので、返済期間が長い方ほど、将来の金利上昇への備えをする必要があります。

変動金利の場合、金利の上昇リスクが常にあり、半年に一度の見直しということは、35年の返済期間なら金利が上昇する可能性が69回あるということです。
変動金利で借りるなら、金利の変化を常にチェックするよう心がけましょう。

そして、金利が上昇しそうだと判断したら、条件変更や借り換えも検討し、金利上昇の影響を抑える方法を探る必要があります。
そのような努力ができる人が、変動金利の住宅ローンに向いていると言えるでしょう。
もしくは、金利上昇のリスクを理解して、受け入れる心構えがある方に向いていると言えます。

変動金利の住宅ローンでは、未払い利息に気をつける

変動金利の住宅ローンは、5年ごとに返済金額が見直されます。
5年間は元金と利息の割合を調整して、返済額が変わらないようにしています。
5年ごとにしか返済額が変わらないと、金利の上昇を感じにくいかもしれません。

しかし、金利が急上昇すると返済額のなかで利息が払いきれず、負担すべき利息が毎月の返済額を超えて、「未払い利息」が発生する可能性があります。

未払い利息が発生すると、返済しても元本は減らず、未払い利息分だけ、将来の返済が増えることになります。
さらに、返済額が見直される際に、これまでの返済額の25%UPが上限というルールがあり、返済額の急増は抑えられるものの、こちらも未払い利息が発生する可能性があります。

変動金利の住宅ローンを借りる場合は、金利上昇を想定して契約しよう

変動金利の住宅ローンは、一見お得に見えるので、利用する方が多くいます。
ただ、注意したいのが、変動金利で借りる場合には、金利上昇という最悪の場合を想定して試算するようにしましょう。
それを踏まえて、無理のない資金計画を立てましょう。
住宅ローンシミュレーションを利用すれば、金利ごとに総返済額を知ることができます。

変動金利の住宅ローンを借りる方の中には、初めは変動金利で借りて、金利が上がってくれば固定金利に借り換えればよいと考えている方もいます。
実際のところ、そんなに上手くいくのでしょうか。
もし、そのように金利が上がっていれば、その時には借り換え先の固定金利の金利も既に高くなっていることでしょう。

なぜなら、固定金利は契約時の金利に固定されているだけで、申し込み時に適用される金利は、毎月変動しているためです。
例えば、今固定金利で借りる場合には2%ですが、実際に3年後に借り換えをしようとしたときには、3%になっているということもあり得るのです。

結局、固定金利の住宅ローンと変動金利の住宅ローンのどちらがお得なの?

結論としては、今後の金利推移は予測できないため、総返済額が一番少ない資金計画は完済時にしかわかりません。
そのため、長く返済していく住宅ローンは損得よりも、安心して返済していけるかを優先すべきでしょう。

変動金利型の住宅ローンに向いている方としては、

  • 金利の変化に対応できる余裕資金がある方
  • 借入額がわずかな方
  • 返済期間の短い方

が挙げられます。
これらに該当しない方は、冷静に変動金利が良いか、固定金利が良いか考えて、どちらにするか選ぶようにしましょう。